- Deutschland hat eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten in der EU: rund 47 Prozent.
- Bei Bauträgerinsolvenz verlieren Käufer geleistete Vorauszahlungen fast vollständig.
- Pflichtabsicherung per Bürgschaft und Auffangfonds soll Käufer künftig vollständig schützen.
Hintergrund
Das Bundesjustizministerium veröffentlichte bereits am 19. Juni 2019 einen Abschlussbericht seiner Arbeitsgruppe Bauträgervertragsrecht, der eine zwingende Absicherung von Käufern im Insolvenzfall vorsah. Anfang 2023 versandte das Ministerium lediglich ein internes Eckpunktepapier und erwog laut Drucksache, die Pflichtabsicherung durch ein freiwilliges Optionsmodell zu ersetzen, bei dem Käufer selbst zwischen teurerer Absicherung und billigerem, ungesichertem Vertrag wählen sollen. Fachverbände wie der Bauherren-Schutzbund lehnen das Optionsmodell ab und fordern die zwingende Lösung. Ein offizielles Gesetzgebungsverfahren wurde bis zur Einbringung des vorliegenden Antrags nicht eingeleitet.
- 47 % — Wohneigentumsquote in Deutschland, eine der niedrigsten in der EU (Eurostat, zitiert in der Drucksache).
- mehr als 6 Monate — Ab diesem Baustillstand gilt laut Antrag ein dauerhafter Stillstand, der den Sicherungsfall auslösen soll.
- seit 2019 — Bereits 2019 empfahl eine Arbeitsgruppe des Bundesjustizministeriums die zwingende Insolvenzabsicherung; bis Oktober 2026 wurde kein Gesetz vorgelegt.
Im Detail
Wird der Bauträger insolvent, steht der Käufer daher regelmäßig mit einem halbfertigen Rohbau und einer wertlosen Insolvenzquote da – das Geld für die Fertigstellung ist verloren, der Bau gestoppt.
— Begründung BT-Drs. 21/8560, AfD-Fraktion
Wer eine noch nicht fertiggestellte Wohnung über einen Bauträger kauft, zahlt nach dem gesetzlichen Ratenplan der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) in Vorleistung – auf ein Grundstück, das bis zur Eigentumsübertragung dem Bauträger gehört. Geht der Bauträger insolvent oder stoppt der Bau dauerhaft, verlieren Käufer einen Großteil des eingezahlten Geldes. Diesen Schutzlücke soll ein neues Gesetz schließen: Die AfD-Fraktion hat am 13. Oktober 2026 den Antrag BT-Drs. 21/8560 eingebracht, der die Bundesregierung auffordert, einen entsprechenden Gesetzentwurf vorzulegen.
Was gilt aktuell beim Bauträgerinsolvenzschutz?
Nach geltendem Recht sichert die sogenannte Auflassungsvormerkung lediglich den Anspruch des Käufers auf das Grundstück im jeweiligen Bauzustand – nicht jedoch die bereits geleisteten Zahlungen für noch nicht erbrachte Bauleistungen. Im Insolvenzfall steht der Erwerber regelmäßig vor einem halbfertigen Rohbau und einer nahezu wertlosen Insolvenzquote. Eine gesetzliche Pflichtabsicherung existiert in Deutschland bislang nicht. Dabei weist Deutschland laut Eurostat mit rund 47 Prozent eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten in der Europäischen Union auf.
Bauträgerinsolvenzschutz: Fünf konkrete Forderungen
Der Antrag sieht fünf Eckpunkte für einen Gesetzentwurf vor. Erstens soll für Bauträgerverträge gemäß §§ 650u, 650v BGB eine verpflichtende Absicherung der Vorleistungen bei Insolvenz oder dauerhaftem Baustillstand – definiert als Stillstand von mehr als sechs Monaten – gelten. Zweitens erhält der Erwerber im Sicherungsfall einen durchsetzbaren Anspruch auf vollständige Rückzahlung. Drittens kann der Bauträger zwischen einer Fertigstellungssicherung (Erfüllungsbürgschaft) und einer Anzahlungsbürgschaft über die volle geleistete Summe wählen; beide Varianten müssen den Käufer vollständig absichern. Viertens soll ein branchenfinanzierter, privatrechtlich organisierter und staatlich beaufsichtigter Auffangfonds nach dem Vorbild des Deutschen Reisesicherungsfonds eingerichtet werden, der auch kleineren Bauträgern diskriminierungsfreien Zugang ermöglicht. Fünftens darf ein Bauträger Zahlungen aus einem Bauträgervertrag erst entgegennehmen, wenn dem Erwerber eine projekt- und vertragsbezogene Sicherungsbestätigung vorliegt.
Reform seit 2019 überfällig
Die Diskussion um eine Reform des Bauträgerinsolvenzschutzes ist nicht neu. Bereits im Juni 2019 empfahl eine Arbeitsgruppe beim Bundesjustizministerium die zwingende Absicherung der Käufer. Anfang 2023 versandte das Ministerium lediglich ein internes Eckpunktepapier an ausgewählte Verbände und erwog, die Pflicht durch ein freiwilliges Optionsmodell zu ersetzen. Fachverbände wie der Bauherren-Schutzbund lehnten diesen Schwenk laut Drucksache ab, weil er hinter dem Schutzniveau von 2019 zurückbleibt. Bis zur Einbringung des vorliegenden Antrags wurde kein offizielles Gesetzgebungsverfahren eingeleitet. Die Drucksache verweist darauf, dass die amtierende Bundesregierung den Käuferschutz bei Bauträgerinsolvenz im Koalitionsvertrag angekündigt, aber keinen Gesetzentwurf vorgelegt hat. Ähnliche Probleme rund um die Transformation im Bausektorkontext thematisiert auch der Beitrag zur Bundes-Bauakademie.
EU-Vergleich zeigt Handlungsbedarf
Mehrere EU-Mitgliedstaaten haben das Problem bereits gesetzlich gelöst: Österreich schützt Käufer durch das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) mit zwingender Absicherung und Treuhänder, Frankreich über die VEFA-Regelung mit obligatorischer Garantie und baufortschrittsgebundener Zahlung, Belgien durch die Loi Breyne und Spanien durch gesicherte Sonderkonten sowie Rückzahlungsansprüche inklusive Zinsen. Die Drucksache sieht den fehlenden deutschen Bauträgerinsolvenzschutz auch als Standortnachteil beim Eigentumserwerb und als Spannungsverhältnis zum Verbraucherschutzgedanken der EU-Klauselrichtlinie 93/13/EWG. Themen rund um Wohnen und Eigentum berühren auch aktuelle Debatten zur Bezahlbarkeit des Wohnens.
Weiterlesen:
- Mittelstand-Nachfolge: Belegschaftsübernahmen per Gesetz stärken
- Stilllegung von Erdgasspeichern stoppen und strategische Reserve einrichten
Betroffen sind Privatpersonen, die Wohneigentum über einen Bauträgervertrag erwerben – laut Drucksache insbesondere Käufer im städtischen Geschosswohnungsbau. Deutschland weist mit rund 47 Prozent eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten in der EU auf; Käufer im Bauträgermodell tragen das gesamte Insolvenzrisiko, da sie im Voraus zahlen, ohne Eigentümer von Grundstück oder Bauwerk zu sein.
Der Antrag wurde am 13. Oktober 2026 in den Bundestag eingebracht. Als nächster Schritt stehen die Zuweisung an den zuständigen Ausschuss sowie Ausschussberatungen an. Abschließend entscheidet das Plenum des Bundestages über Annahme oder Ablehnung des Antrags.
- Bauträgervertrag
- Vertrag gemäß §§ 650u, 650v BGB, bei dem ein Unternehmen Grundstück und Bau aus einer Hand anbietet und der Käufer nach einem Ratenplan in Vorleistung geht.
- Auflassungsvormerkung
- Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung sichert, aber geleistete Zahlungen für noch nicht erbrachte Bauleistungen nicht schützt.
- MaBV
- Makler- und Bauträgerverordnung; regelt unter anderem in § 3 Abs. 2 den Ratenplan, nach dem Bauträger Zahlungen entgegennehmen dürfen.
Was ist ein Bauträgervertrag?
Beim Bauträgervertrag kauft man eine Immobilie, die noch gebaut wird. Der Käufer zahlt Raten nach Baufortschritt, obwohl das Grundstück bis zur Eigentumsübertragung dem Bauträger gehört.
Was passiert bei einer Bauträgerinsolvenz?
Wird der Bauträger zahlungsunfähig, erhalten Käufer laut Drucksache bestenfalls einen kleinen Bruchteil ihrer Vorauszahlungen zurück; der Bau stoppt und das eingezahlte Geld ist weitgehend verloren.
Was soll der geplante Auffangfonds leisten?
Der Fonds nach Vorbild des Deutschen Reisesicherungsfonds soll branchenfinanziert und staatlich beaufsichtigt sein, damit auch kleine Bauträger die Pflichtabsicherung erfüllen können.
Dieser Beitrag bezieht sich auf BT-Drs. 21/8560 und gibt den Inhalt der Drucksache zusammenfassend wieder. Die inhaltliche Verantwortung liegt beim jeweiligen Verfasser der Drucksache. Der Beitrag spiegelt nicht notwendigerweise die Meinung des Seitenbetreibers wider.
Weitere Beiträge
