- Spekulationsfrist für Immobilien soll vollständig entfallen
- 6 Mrd. Euro Mehreinnahmen für Bund, Länder und Kommunen erwartet
- Eigennutzungsfrist wird auf genau 36 Monate neu definiert
Hintergrund
Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) sind Gewinne aus dem Verkauf privater, nicht selbst genutzter Immobilien nach einer zehnjährigen Haltedauer vollständig einkommensteuerfrei. Diese sogenannte Spekulationsfrist existiert seit Jahrzehnten und wurde ursprünglich eingeführt, um kurzfristige spekulative Verkäufe zu besteuern. Im Unterschied dazu unterliegen Gewinne aus dem Verkauf von Aktien oder Fonds dauerhaft der Abgeltungsteuer nach § 20 EStG. Die Wohnungsmärkte in vielen deutschen Städten sind in den vergangenen Jahren erheblich angespannt, was die wohnungspolitische Debatte über steuerliche Fehlanreize beim Immobilienbesitz befeuert hat.
- 6 Mrd. Euro — Geschätztes Mehraufkommen an Einkommensteuer durch Wegfall der Spekulationsfrist und Anpassung der Eigennutzungsfrist.
- 10 Jahre — Bisherige Haltefrist nach § 23 EStG, nach der Veräußerungsgewinne aus nicht selbst genutzten Immobilien vollständig steuerfrei sind.
- 36 Monate — Neu definierte Eigennutzungsfrist für steuerfreie Veräußerungen selbst genutzter Immobilien, ersetzt die bisherige Kalender-Jahres-Regelung.
- Ab 2016 erworbene Immobilien — Auf diese soll die neue Regelung rückwirkend angewendet werden, da bei ihnen die zehnjährige Haltefrist noch nicht abgelaufen ist.
Im Detail
Die vollständige Steuerfreiheit von Immobilienveräußerungsgewinnen nach zehn Jahren führt zu einer sachlich nicht gerechtfertigten Privilegierung von Kapital in Form von Grund und Boden gegenüber anderen Anlageformen.
— Begründung BT-Drs. 21/6637, Allgemeiner Teil
Gewinne aus dem Verkauf von Mietwohnungen, vermieteten Häusern oder unbebauten Grundstücken im Privatbesitz sind in Deutschland nach einer zehnjährigen Haltedauer vollständig einkommensteuerfrei. Diese sogenannte Spekulationsfrist soll nach dem Willen der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen abgeschafft werden. Der am 23. Juni 2026 eingebrachte Gesetzentwurf (BT-Drs. 21/6637) sieht vor, § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) so zu ändern, dass Veräußerungsgewinne aus nicht selbst genutzten Immobilien künftig unabhängig von der Haltedauer mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden. Das erwartete Mehraufkommen beläuft sich laut Drucksache auf schätzungsweise 6 Mrd. Euro jährlich für Bund, Länder und Kommunen.
Was gilt aktuell?
Nach geltendem § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG unterliegen private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Gebäuden nur dann der Einkommensteuerpflicht, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Nach Ablauf dieser Spekulationsfrist sind Gewinne vollständig steuerfrei – unabhängig davon, wie hoch der Gewinn ist und wie gut die wirtschaftliche Lage der verkaufenden Person ist. Im Gegensatz dazu unterliegen Gewinne aus dem Verkauf von Aktien oder Investmentfonds dauerhaft der Abgeltungsteuer nach § 20 EStG. Diese unterschiedliche Behandlung verschiedener Vermögensformen ist ein zentraler Kritikpunkt des Gesetzentwurfs.
Spekulationsfrist: Was der Entwurf konkret ändert
Der Gesetzentwurf streicht die bisherige Haltefristregelung für nicht selbst genutzte Immobilien vollständig. Damit werden Veräußerungsgewinne aus Mietobjekten, vermieteten Eigentumswohnungen oder ungenutzten Grundstücken künftig immer mit dem individuellen Einkommensteuersatz belastet – ob die Immobilie ein Jahr oder dreißig Jahre gehalten wurde, spielt keine Rolle mehr. Die Neuregelung soll laut Entwurf für alle Immobilien gelten, bei denen die zehnjährige Haltefrist zum Zeitpunkt des Inkrafttretens noch nicht abgelaufen ist, also für ab 2016 erworbene Objekte.
Zusätzlich zur Abschaffung der Spekulationsfrist enthält der Entwurf eine Präzisierung der Eigennutzungsfrist. Wer seine Immobilie selbst bewohnt, bleibt beim Verkauf weiterhin steuerfrei – jedoch unter einer neuen Bedingung: Die Eigennutzung muss künftig mindestens 36 Monate ununterbrochen bestanden haben. Bisher genügte nach dem Wortlaut des Gesetzes eine Nutzung „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“, was nach Auffassung der Antragsteller Gestaltungsspielräume öffnete. Theoretisch reichte eine Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen aus, wenn diese über zwei Jahreswechsel verteilt war.
Wohnungsmarkt und steuerliche Gleichbehandlung
In der Begründung des Gesetzentwurfs argumentiert die Fraktion, die bestehende Regelung setze falsche Anreize auf dem Wohnungsmarkt: Eigentümer hätten nach Ablauf der Spekulationsfrist keinen steuerlichen Anreiz mehr, ihre Immobilie früh zu verkaufen oder dem Wohnungsmarkt zuzuführen. Dies trage strukturell zur Angebotsverknappung bei. Zugleich profitiere der Staat durch eigene Investitionen in Infrastruktur und städtische Entwicklung indirekt von den Wertsteigerungen der Immobilien – ohne dass die hieraus entstehenden privaten Gewinne besteuert werden. Die Abschaffung der Spekulationsfrist soll nach Darstellung der Antragsteller diese Fehlanreize beseitigen und die Mobilität von Immobilienvermögen erhöhen. Zum Mikrokreditfonds und anderen Wirtschaftsförderinstrumenten hat der Bundestag in jüngster Zeit ebenfalls Anpassungen beraten, wie der Bericht über die Einstellung des 400-Mio.-Euro-Mikrokreditprogramms zeigt.
Die verfassungsrechtliche Zulässigkeit der rückwirkenden Anwendung auf bereits erworbene Immobilien stützt der Entwurf auf einen Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 7. Juli 2010 (2 BvL 14/02). Danach begründe die bloße Möglichkeit, Gewinne später steuerfrei vereinnahmen zu können, keine rechtlich geschützte Vertrauensposition. Aktuelle parlamentarische Themen rund um Steuern und Staatsausgaben sind auch im Tagesüberblick des Bundestages vom 24. Juni 2026 zusammengefasst. Weitere Gesetzesvorhaben und Ausschussempfehlungen der laufenden Woche finden sich in der KW26-Ausschussübersicht.
Betroffen sind in erster Linie private Immobilieneigentümer, die nicht selbst genutzte Objekte – etwa Mietwohnungen, vermietete Häuser oder unbebaute Grundstücke – nach mehr als zehn Jahren verkaufen. Für Selbstnutzer ändert sich die Steuerfreiheit nicht grundsätzlich, jedoch werden neue Anforderungen an die Dauer der Eigennutzung gestellt. Bund, Länder und Kommunen würden durch das erwartete Mehraufkommen von 6 Mrd. Euro entlastet.
Hinweis: Dieser Artikel beschreibt den Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Der Bundestag hat die Vorlage mittlerweile abgelehnt. (Stand: 08.10.2026)
- Spekulationsfrist
- Die zehnjährige Haltefrist nach § 23 EStG, nach der Gewinne aus dem Verkauf privater, nicht selbst genutzter Immobilien einkommensteuerfrei sind.
- § 23 EStG
- Paragraph im Einkommensteuergesetz, der private Veräußerungsgeschäfte regelt, darunter den Verkauf von Grundstücken und Gebäuden aus dem Privatvermögen.
- Eigennutzungsfrist
- Zeitraum, in dem eine Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden muss, damit der Verkaufsgewinn steuerfrei bleibt. Der Entwurf schlägt eine Frist von genau 36 Monaten vor.
Was ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Nach geltendem § 23 EStG sind Gewinne aus dem Verkauf privater, nicht selbst genutzter Immobilien nach zehn Jahren Haltedauer vollständig einkommensteuerfrei. Der Gesetzentwurf will diese Frist abschaffen.
Betrifft die Änderung auch selbst genutzte Wohnungen?
Nein. Selbst genutztes Wohneigentum bleibt steuerfrei, wenn die Immobilie mindestens 36 Monate zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die bisherige Kalender-Regelung wird durch eine Monatsfrist ersetzt.
Gilt das Gesetz auch für bereits gekaufte Immobilien?
Laut Entwurf soll die neue Regelung für Immobilien gelten, die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes noch keine vollständige zehnjährige Haltefrist erreicht haben, also ab 2016 erworbene Objekte.
Dieser Beitrag bezieht sich auf BT-Drs. 21/6637 und gibt den Inhalt der Drucksache zusammenfassend wieder. Die inhaltliche Verantwortung liegt beim jeweiligen Verfasser der Drucksache. Der Beitrag spiegelt nicht notwendigerweise die Meinung des Seitenbetreibers wider.
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