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- Bauleitplanverfahren soll vollständig digital und in 2 Jahren abgeschlossen werden
- Kommunen sparen laut Gesetzentwurf jährlich rund 90 Mio. Euro Verwaltungsaufwand
- Wohnungsbau in angespannten Märkten erhält gesetzlich überragendes öffentliches Interesse
Hintergrund
Das Baugesetzbuch in seiner geltenden Fassung geht auf die Bekanntmachung vom 3. November 2017 zurück. Jahrelange Praxiserfahrungen haben gezeigt, dass Bauleitplanverfahren durch wachsende Anforderungen, Medienbrüche im halbdigitalen Vollzug und begrenztes Kommunalpersonal immer länger dauern. Der Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD für die 21. Legislaturperiode (Zeile 2111 ff.) macht die Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren zum zentralen Ziel. Koalitionsausschuss-Beschlüsse vom 28. November 2025 sowie die Föderale Modernisierungsagenda vom 4. Dezember 2025 legten die konkreten Leitlinien fest. Einzelne Maßnahmen wurden bereits mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus vom Dezember 2025 vorgezogen umgesetzt.
- 90,1 Mio. Euro — jährliche Entlastung der Landesverwaltungen (inkl. Kommunen) durch vereinfachte Planverfahren
- 5,4 Mio. Euro — einmaliger Erfüllungsaufwand der Kommunen, ausschließlich durch EU-Vorgaben (Wiederherstellungsverordnung)
- 741.000 Euro — jährliche Entlastung der Wirtschaft, vor allem durch Wegfall von Genehmigungen für Luftwärmepumpen
- 28.000 Stunden — jährliche Zeitersparnis für Bürgerinnen und Bürger durch die Genehmigungsfreistellung von Luftwärmepumpen
- 2 Jahre — angestrebte Höchstdauer für Bauleitplanverfahren nach neuem Recht (Soll-Vorgabe)
Im Detail
Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten.
— Begründung BT-Drs. 21/6588, § 1 Absatz 5 BauGB-E
Die Bundesregierung hat mit BT-Drs. 21/6588 vom 22. Juni 2026 einen der umfangreichsten Gesetzentwürfe zur Reform des deutschen Bauplanungsrechts seit Jahren vorgelegt. Das Gesetz zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts soll das Baugesetzbuch (BauGB), die Baunutzungsverordnung (BauNVO), das Raumordnungsgesetz (ROG) und neun weitere Gesetze gleichzeitig ändern. Federführend ist das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen.
Baugesetzbuch-Novelle 2026: Warum jetzt?
Trotz jahrelanger Bemühungen zur Beschleunigung sind Bauleitplanverfahren in Deutschland immer komplexer und langwieriger geworden. Als Ursachen nennt der Gesetzentwurf die zunehmende Komplexität der Umweltbelange, das nur halbdigitale Verfahren mit Medienbrüchen und den wachsenden Fachkräftemangel in den Kommunalverwaltungen. Der Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD setzt daher einen Schwerpunkt auf Verfahrensbeschleunigung. Teil der Reform wurde bereits Ende 2025 mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus vorab umgesetzt; die vorliegende Novelle schließt die verbleibenden Regelungsaufträge ab.
Was gilt aktuell?
Nach geltendem Recht muss bei der Aufstellung eines Bebauungsplans zunächst eine verpflichtende frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt werden, bevor die förmliche Beteiligung folgt. Die Umweltprüfung richtet sich nach der bisherigen Anlage 1 zum BauGB, die Anforderungen aus der strategischen Umweltprüfung (SUP) und der Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) undifferenziert zusammenfasst — was in der Praxis zu überobligatorischen Prüfungen führt. Für die verbindliche Festsetzung von Baurecht im Außenbereich ist stets ein Bebauungsplan erforderlich; der Flächennutzungsplan reicht allein nicht aus. Das Kleinsiedlungsgebiet (§ 2 BauNVO) existiert als Baugebietstyp, wird in der Praxis aber kaum noch genutzt.
Kernpunkte der Baugesetzbuch-Novelle 2026
Die Baugesetzbuch-Novelle 2026 bündelt folgende wesentliche Änderungen: Das Bauleitplanverfahren wird vollständig digitalisiert — Bebauungspläne sind künftig im Standard XPlanung zu erstellen und über zentrale Landesportale zu veröffentlichen. Die verpflichtende frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung entfällt; Gemeinden können sie freiwillig durchführen. Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung laufen künftig parallel, was Verfahren um Monate verkürzen soll. Für das Bauleitplanverfahren gilt eine Soll-Frist von zwei Jahren, wobei zwischen Beteiligungsabschluss und Planveröffentlichung nicht mehr als zwölf Monate liegen sollen.
Die Umweltprüfung wird zweistufig: Die neue Anlage 1 enthält nur noch die SUP-Anforderungen, die neue Anlage 2 die strengeren UVP-Anforderungen — letztere gelten künftig nur noch für planfeststellungsersetzende Bebauungspläne und bestimmte UVP-pflichtige Vorhaben. Die Schwellenwerte für das beschleunigte Verfahren (§ 13a BauGB) steigen von 20.000 auf 30.000 Quadratmeter (untere Grenze) und von 70.000 auf 100.000 Quadratmeter (obere Grenze). Laut Gesetzesbegründung können dadurch rund 400 zusätzliche Bebauungspläne ohne Umweltprüfung aufgestellt werden, was Kommunen jährlich rund 3 Mio. Euro einspart.
Ein weiterer Schwerpunkt der Baugesetzbuch-Novelle 2026 liegt beim Wohnungsbau: In nach § 201a BauGB bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erhält Wohnbebauung in Bebauungsplänen den Status eines gesetzlich angeordneten „überragenden öffentlichen Interesses“. Dies beschleunigt Abwägungsentscheidungen zugunsten des Wohnungsbaus auch gegenüber Natur- und Artenschutzbelangen. Der neue soziale Flächenbeitrag (§ 58a BauGB) ermöglicht es Gemeinden in angespannten Märkten, im Rahmen der Baulandumlegung Flächen zweckgebunden für den sozialen Wohnungsbau zu erhalten. Parallel werden die Kerngebiete (§ 7 BauNVO) für das Wohnen geöffnet, wenn Gemeinden dies im Bebauungsplan festsetzen. Das Kleinsiedlungsgebiet (§ 2 BauNVO) wird abgeschafft.
Das kommunale Vorkaufsrecht und Erwerbsrecht erfährt erhebliche Erweiterungen: Neue Regelungen zu Share Deals (§§ 28a, 28b BauGB) schließen eine Umgehungsmöglichkeit, bei der Grundstücke statt durch Kaufvertrag durch Übertragung von Gesellschaftsanteilen veräußert werden. Das Vorkaufsrecht bei Schrottimmobilien (§ 24 Absatz 1 Nr. 8 BauGB) wird auf Wohnungseigentum ausgedehnt und durch erweiterte Betretungsrechte, den Ausschluss aufschiebender Wirkung bei Modernisierungsgeboten sowie einen neuen Enteignungstatbestand ergänzt.
Raumordnungsgesetz und Resilienz
Das Raumordnungsgesetz wird ebenfalls vollständig digitalisiert. Neu geschaffen werden Ermächtigungsgrundlagen für Bundesraumordnungspläne zum Schutz vor Hochwasser- und Niedrigwasserereignissen sowie für einen Bundesraumordnungsplan zur Unterstützung der Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes. Verteidigungsrelevante Infrastrukturen sind künftig explizit in den Abwägungsgrundsätzen des Raumordnungsgesetzes verankert. Die Baugesetzbuch-Novelle 2026 reagiert damit auch auf die veränderte geopolitische Lage seit 2022.
Weitere Neuerungen betreffen die EU-Wiederherstellungsverordnung (VO (EU) 2024/1991): Kommunen erhalten mit der neuen Wiederherstellungssatzung (§ 135e BauGB) ein Instrument, um in städtischen Ökosystemgebieten den Anteil an Grünflächen und Baumüberschirmung zu sichern und zu steigern — eine Verpflichtung, die bis 2030 kein Nettoverlust gegenüber 2024 eintreten lassen darf. Der einmalige Erfüllungsaufwand hierfür beträgt laut NKR-Stellungnahme rund 5,4 Mio. Euro für die Kommunen.
Mehr zur Wohnraumversorgung und dem Klimaschutz in der Stadtentwicklung: Klimawandel und städtische Versorgungssicherheit sowie zur kommunalen Finanzsituation Kommunaler Finanzreport 2026.
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Betroffen sind in erster Linie die rund 11.000 deutschen Kommunen, die Bauleitplanverfahren durchführen, sowie Bauherren, Investoren, Architektur- und Planungsbüros. Mieter und Wohnungssuchende in angespannten Märkten profitieren potenziell von schnellerem Wohnungsneubau. Eigentümer von Grundstücken in städtebaulichen Erhaltungsgebieten sind von den geänderten Genehmigungsregeln für energetische Sanierungen betroffen. Umweltverbände und anerkannte Naturschutzorganisationen werden durch die neu eingeführte materielle Präklusion in ihren Klagemöglichkeiten bei einfachen Bebauungsplänen eingeschränkt.
Der Gesetzentwurf wurde am 22. Juni 2026 vom Bundeskanzler an Bundestagspräsidentin Julia Klöckner übermittelt. Die Bundesratsbefassung erfolgte als besonders eilbedürftig bereits am 29. Mai 2026; die Stellungnahme des Bundesrates sowie die Gegenäußerung der Bundesregierung werden laut Begleitschreiben unverzüglich nachgereicht. Im nächsten Schritt erfolgt die Überweisung an die zuständigen Ausschüsse des Bundestages, die Ausschussberatung sowie abschließend die Lesung und Abstimmung im Plenum. Artikel 4 (Raumordnungsgesetz) und Artikel 9 (Bundesnaturschutzgesetz) treten nach Verfassungsrecht (Art. 72 Abs. 3 GG) erst sechs Monate nach Verkündung in Kraft.
- Bauleitplanverfahren
- Das gesetzlich geregelte Verfahren, mit dem Gemeinden Flächennutzungspläne und Bebauungspläne aufstellen — die rechtliche Grundlage dafür, was wo gebaut werden darf.
- Materielle Präklusion
- Rechtliche Regelung, nach der Einwendungen, die im Beteiligungsverfahren nicht rechtzeitig erhoben wurden, später in Klageverfahren nicht mehr geltend gemacht werden können.
- Sozialer Flächenbeitrag
- Neues Instrument, das Gemeinden in angespannten Wohnungsmärkten ermöglicht, bei der Baulandumlegung einen Teil der Fläche zweckgebunden für den sozialen Wohnungsbau zu erhalten.
Was ändert sich konkret für Bauherren?
Bauleitplanverfahren sollen künftig innerhalb von zwei Jahren abgeschlossen sein und vollständig digital ablaufen. Für Luftwärmepumpen vor Außenwänden entfällt in vielen Fällen die Baugenehmigung.
Warum wird die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung abgeschafft?
Laut Gesetzentwurf hat sie in der Praxis kaum Resonanz erzeugt und verlängert Verfahren unnötig. Gemeinden können sie weiterhin freiwillig durchführen, sind aber nicht mehr dazu verpflichtet.
Was bedeutet der neue 'soziale Flächenbeitrag'?
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können Gemeinden im Rahmen der Baulandumlegung verlangen, dass Eigentümer statt Geldausgleich eine Fläche für den sozialen Wohnungsbau bereitstellen.
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