- Eigenbedarfskündigung soll auf dauerhaften Bedarf enger Angehöriger begrenzt werden
- 5-Jahres-Sperrfrist nach Wohnungsverkauf in angespannten Wohnungsmärkten geplant
- Mietpreisbremse: Kündigung nach Mängelrüge für bis zu 5 Jahre verboten
Hintergrund
Das Recht zur Eigenbedarfskündigung ist in § 573 BGB geregelt und ermöglicht Vermietern, Mietverträge zu beenden, wenn sie die Wohnung für sich oder nahe Angehörige benötigen. Die Rechtsprechung hat dieses Recht nach Darstellung der Antragsteller seit seiner Einführung schrittweise ausgedehnt — etwa auf sporadischen oder vorübergehenden Bedarf sowie auf entferntere Verwandte. Der Bundesgerichtshof hat zudem entschieden, dass bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) bereits der Nutzungswille einer Gesellschafterin ausreichen kann. Hamburg hat mit der Bundesratsdrucksache 68/25 ähnliche Reformvorschläge eingebracht.
- 5 Jahre — Geplante Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung nach Wohnungsverkauf in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 566 BGB-neu)
- Mindestens 1 Jahr — Dauerhafter Nutzungsbedarf, den Vermieter künftig nachweisen müssen, um Eigenbedarf geltend zu machen
- 6 Monate — Geplante Mindestkündigungsfrist bei Eigenbedarfskündigungen in angespannten Wohnungsmärkten (statt bisher 3 Monate)
- 5 Jahre — Sperrfrist nach rechtskräftigem Urteil über Mietpreisbremse-Verstoß, in der keine Eigenbedarfskündigung möglich sein soll
- 1 Jahr — Schutzfrist bereits ab dem Zeitpunkt, zu dem Mieter die Mietpreisbremse außergerichtlich geltend machen
Im Detail
Ziel des Gesetzentwurfs ist Mieterinnen und Mieter vor missbräuchlichen Eigenbedarfskündigungen zu schützen.
— Begründung BT-Drs. 21/6915, Abschnitt A. Allgemeiner Teil
Millionen Mieterinnen und Mieter in deutschen Großstädten sind mit der Frage konfrontiert: Darf der Vermieter kündigen, nur weil ich meine Rechte einfordere? Der Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen (BT-Drs. 21/6915, eingebracht am 7. Juli 2026) setzt genau an diesem Punkt an und zielt auf eine grundlegende Reform der Eigenbedarfskündigung im privaten Wohnraummietrecht.
Was gilt aktuell bei der Eigenbedarfskündigung?
Nach geltendem § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB können Vermieter einen Mietvertrag kündigen, wenn sie die Wohnung für sich oder Familienangehörige benötigen. Die Rechtsprechung hat diesen Eigenbedarf über die Jahrzehnte weit ausgedehnt: Urteile bestätigen ihn auch bei sporadischem oder vorübergehendem Bedarf, bei entfernteren Verwandten sowie — im Fall von Gesellschaften bürgerlichen Rechts — bereits dann, wenn eine Gesellschafterin die Wohnung nutzen möchte. Aus Sicht der Antragsteller überschreitet diese Entwicklung die ursprüngliche gesetzgeberische Absicht deutlich.
Eigenbedarfskündigung: Was der Entwurf konkret ändert
Der Gesetzentwurf sieht drei wesentliche Änderungen im BGB vor. Erstens wird der berechtigte Personenkreis für Eigenbedarfskündigungen auf Verwandte in gerader Linie, Geschwister, Ehegatten oder Lebenspartner und deren Kinder begrenzt. Entferntere Verwandte und juristische Personen sollen künftig kein Kündigungsrecht mehr wegen Eigenbedarfs erhalten. Der Bedarf muss zudem für mindestens ein Jahr und dauerhaft — nicht nur gelegentlich oder vorübergehend — bestehen.
Zweitens soll in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Sperrfrist von fünf Jahren nach einem Wohnungsverkauf gelten: Wer eine bereits vermietete Wohnung kauft, kann frühestens nach dieser Frist wegen Eigenbedarfs kündigen. Der Entwurf verweist darauf, dass ein Käufer vermieteten Wohneigentums von vornherein weiß, kein unmittelbares Nutzungsrecht zu erwerben — und daher gegenüber dem Mieter weniger schutzbedürftig ist.
Drittens greift ein abgestufter Schutz, sobald Mieter die Mietpreisbremse einfordern: Macht ein Mieter überhöhte Miete außergerichtlich geltend, schützt ihn dies für ein Jahr vor Eigenbedarfskündigung. Während des laufenden Gerichtsverfahrens gilt der Schutz fort. Nach einem rechtskräftigen Urteil, das einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse feststellt, ist die Eigenbedarfskündigung für weitere fünf Jahre ausgeschlossen.
Verlängerte Kündigungsfristen in angespannten Märkten
Ergänzend soll die Kündigungsfrist bei Eigenbedarfskündigungen in angespannten Wohnungsmärkten auf mindestens sechs Monate angehoben werden — doppelt so lang wie die bisher geltende ordentliche Frist von drei Monaten. Nach fünf Jahren Mietdauer verlängert sich die Frist nochmals um drei Monate, nach acht Jahren um weitere drei Monate. Der Entwurf begründet dies damit, dass die Suche nach einer neuen Wohnung bei knappem Angebot erheblichen Zeitaufwand erfordert.
Die Antragsteller sehen in der aktuellen Rechtslage einen systematischen Fehler: Weil Mieter im Fall eines Rechtsstreits über die Miethöhe stets mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen müssen, machen viele ihre Ansprüche aus der Mietpreisbremse gar nicht erst geltend. Dies trägt nach Einschätzung der Fraktion zur Ineffektivität der Mietpreisbremse bei und führt indirekt zu höheren Bestandsmieten, da überhöhte Mieten in die ortsübliche Vergleichsmiete einfließen.
Haushaltsauswirkungen erwartet der Entwurf nicht — weder für den Bundeshaushalt noch für Länder oder Kommunen. Das Gesetz soll am Tag seiner Verkündung in Kraft treten.
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Betroffen sind Mieterinnen und Mieter von privaten Vermietern, insbesondere in Städten und Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Besonders relevant ist der Entwurf für Mieter, die Ansprüche nach der Mietpreisbremse geltend machen oder deren Wohnung den Eigentümer gewechselt hat. Auch private Vermieter und Immobilienkäufer sind von den geplanten Einschränkungen betroffen.
Der Gesetzentwurf wurde am 7. Juli 2026 in den Bundestag eingebracht (BT-Drs. 21/6915). Als nächste Schritte stehen die Überweisung an den zuständigen Ausschuss — voraussichtlich den Rechtsausschuss — sowie die parlamentarischen Lesungen an. Die abschließende Abstimmung im Plenum des Bundestages steht noch aus.
- Eigenbedarfskündigung
- Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter mit der Begründung, die Wohnung selbst oder für nahe Angehörige nutzen zu wollen. Geregelt in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
- Mietpreisbremse
- Gesetzliche Regelung (§§ 556d ff. BGB), die in angespannten Wohnungsmärkten die zulässige Miethöhe bei Neuvermietung auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
- Angespannter Wohnungsmarkt
- Durch Rechtsverordnung der Landesregierungen ausgewiesene Gebiete, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum besonders gefährdet ist. Dort gelten verschärfte Mietrechtsvorgaben.
Was ändert sich bei der Eigenbedarfskündigung nach dem Entwurf?
Der Bedarf muss künftig für mindestens ein Jahr und dauerhaft bestehen. Als berechtigte Angehörige gelten nur Verwandte in gerader Linie, Geschwister, Ehegatten oder Lebenspartner und deren Kinder — nicht mehr entfernte Verwandte oder Gesellschafter.
Was ist die geplante Sperrfrist nach einem Wohnungsverkauf?
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist eine Eigenbedarfskündigung laut Entwurf frühestens fünf Jahre nach der Eigentumsübertragung zulässig.
Was gilt, wenn der Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat?
Nach einem rechtskräftigen Urteil über einen Mietpreisbremse-Verstoß ist die Eigenbedarfskündigung für fünf Jahre ausgeschlossen. Bereits während des laufenden Verfahrens und für ein Jahr nach einer außergerichtlichen Rüge gilt ein abgestufter Schutz.
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