- Kostenbeschlüsse über 200 Euro jährlich brauchen künftig Zwei-Drittel-Mehrheit
- Rückwirkende Kostenforderungen ohne Zustimmung aller Betroffenen sollen verboten werden
- WEG-Reform stärkt Planungssicherheit für Millionen Wohnungseigentümer
Hintergrund
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde zuletzt durch die WEG-Reform 2020 grundlegend überarbeitet, die zum 1. Dezember 2020 in Kraft trat. Dabei wurde das Mehrheitsprinzip für viele Beschlüsse ausgebaut, um die Handlungsfähigkeit von Eigentümergemeinschaften zu stärken. Seit dieser Reform können Änderungen der Kostenverteilung mit einfacher Mehrheit beschlossen werden — auch dann, wenn einzelne Eigentümer dadurch erheblich höhere Kosten tragen müssen. Laut Gesetzentwurf hat dies in der Praxis zu Konflikten und gerichtlichen Auseinandersetzungen geführt, weil Minderheitseigentümer keine wirksame Handhabe gegen stark belastende Mehrheitsbeschlüsse hatten.
Im Detail
Beschlüsse nach Satz 2, die dazu führen, dass sich der auf einen einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Kostenanteil um mehr als 20 Prozent und zugleich um mehr als 200 Euro jährlich erhöht, bedürfen einer qualifizierten Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile.
— Gesetzentwurf BT-Drs. 21/7255, Artikel 1 Nr. 1 (neu eingefügter Satz in § 16 Abs. 2 WEG)
Wer in einer Eigentümergemeinschaft lebt, kennt das Problem: Eine knappe Mehrheit auf der Eigentümerversammlung beschließt eine neue Kostenverteilung — und einzelne Eigentümer erhalten plötzlich deutlich höhere Rechnungen, obwohl sie dagegen gestimmt haben. Genau diese Konstellation will die AfD-Fraktion mit einem Gesetzentwurf zur WEG-Reform ändern, der am 22. Juli 2026 als BT-Drs. 21/7255 in den Bundestag eingebracht wurde.
Kern des Entwurfs ist eine Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) an zwei Stellen: In § 16 Abs. 2 WEG soll ein qualifiziertes Mehrheitserfordernis verankert werden. Konkret: Führt ein Kostenbeschluss dazu, dass sich der Kostenanteil eines einzelnen Eigentümers um mehr als 20 Prozent und zugleich um mehr als 200 Euro jährlich erhöht, braucht es künftig eine Zwei-Drittel-Mehrheit der abgegebenen Stimmen sowie die Zustimmung der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Beide Schwellenwerte müssen gleichzeitig überschritten sein, damit die erhöhten Anforderungen gelten.
WEG-Reform: Was gilt aktuell?
Nach der grundlegenden WEG-Reform von 2020 können Eigentümergemeinschaften Änderungen der Kostenverteilung mit einfacher Mehrheit beschließen. Das stärkt zwar die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft, schützt aber Minderheitseigentümer — etwa Besitzer kleiner Einheiten oder Personen, die Versammlungen nicht besuchen können — kaum vor erheblichen Mehrkosten. Eine gesetzliche Grenze für rückwirkende Kostenbeschlüsse fehlt bislang vollständig, was in der Praxis laut Gesetzesbegründung zu Planungsunsicherheit und einem erhöhten Streitaufkommen geführt hat.
Rückwirkungsverbot als zweite Säule
Neben dem qualifizierten Mehrheitserfordernis enthält der Entwurf eine wichtige Klarstellung in § 19 WEG: Beschlüsse über die Kostenverteilung sollen grundsätzlich nur für künftige Abrechnungszeiträume gelten. Rückwirkende Kostenbelastungen für bereits abgeschlossene Zeiträume sollen nur noch zulässig sein, wenn alle betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen. Die Begründung verweist darauf, dass Eigentümer bisher mit Nachforderungen konfrontiert werden konnten, die in ihrer Finanz- und Vermögensplanung nicht berücksichtigt waren.
Die Kombination aus relativem und absolutem Schwellenwert im neuen § 16 ist bewusst gewählt: Geringfügige Kostenänderungen unterfallen nicht dem verschärften Verfahren, sodass die Beschlussfähigkeit der Gemeinschaft im Alltag erhalten bleibt. Die Einstimmigkeit als Voraussetzung für rückwirkende Regelungen stellt sicher, dass niemand gegen seinen Willen nachträglich belastet wird.
Wie hat sich die Rechtslage entwickelt?
Das WEG wurde mit der Reform 2020 tiefgreifend modernisiert. Dabei wurde bewusst auf niedrigere Mehrheitshürden gesetzt, um Sanierungen und Modernisierungen zu erleichtern. Diese Liberalisierung hat nach Einschätzung der Antragsteller jedoch Schutzlücken hinterlassen, die nun durch punktuelle Korrekturen an §§ 16 und 19 WEG geschlossen werden sollen. Ähnliche Debatten über das Gleichgewicht zwischen Gemeinschaftshandeln und Minderheitenschutz gibt es seit Jahren in der wohnungsrechtlichen Fachliteratur und Rechtsprechung. Die Frage, ob und wie stark knappe Mehrheiten die Kostenbelastung einzelner Eigentümer verschieben dürfen, ist Gegenstand zahlreicher gerichtlicher Auseinandersetzungen.
Die Bundesgesetzgebungskompetenz stützt der Entwurf auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG (bürgerliches Recht). Da der Entwurf laut Gesetzestext der Zustimmung des Bundesrates bedarf, wäre auch die Länderkammer in das Verfahren einzubeziehen. Haushaltsausgaben oder Bürokratiekosten entstehen laut Entwurf nicht.
Fragen rund um Eigentumsrechte und Paralleljustiz im Wohnbereich thematisiert auch der Beitrag Paralleljustiz-Verbot: AfD will Friedensrichter ins StGB aufnehmen. Zum Thema Disziplinarverfahren und staatliche Regulierung bietet Disziplinarverfahren in Bundesbehörden: 2.650 Fälle bei der Bundespolizei einen interessanten Vergleich zur Verfahrensdichte.
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Betroffen sind alle Mitglieder von Wohnungseigentümergemeinschaften in Deutschland. Besonders relevant ist der Entwurf für Eigentümer kleinerer Wohneinheiten sowie für Personen, die Eigentümerversammlungen nicht regelmäßig besuchen können und deshalb keinen direkten Einfluss auf Abstimmungen haben. Auch Verwalter und Anwälte, die mit WEG-Streitigkeiten befasst sind, wären von den neuen Regeln betroffen.
Der Gesetzentwurf (BT-Drs. 21/7255) wurde am 22. Juli 2026 eingebracht. Als nächster Schritt steht die Überweisung an den zuständigen Ausschuss an, in der Regel den Rechtsausschuss. Nach Abschluss der Ausschussberatungen folgt die abschließende Abstimmung im Bundestags-Plenum. Da der Entwurf laut Gesetzestext der Zustimmung des Bundesrates bedarf, wäre bei Annahme anschließend das Bundesratsverfahren durchzuführen.
- Qualifizierte Mehrheit
- Eine erhöhte Zustimmungsquote, die über die einfache Mehrheit hinausgeht. Im Entwurf: zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile.
- Miteigentumsanteil
- Der rechnerische Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum, der jedem Wohnungseigentümer zugewiesen ist und häufig die Grundlage für die Kostenverteilung bildet.
- Abrechnungszeitraum
- Der Zeitraum, für den eine Jahresabrechnung in der Eigentümergemeinschaft erstellt wird, in der Regel ein Kalenderjahr.
Wann greift die geplante Zwei-Drittel-Mehrheit?
Sie greift laut Entwurf, wenn ein Beschluss die Jahreskosten eines einzelnen Eigentümers um mehr als 20 Prozent und zugleich um mehr als 200 Euro erhöht — beide Schwellenwerte müssen gleichzeitig überschritten sein.
Sind rückwirkende Kostenbeschlüsse künftig vollständig verboten?
Nein. Rückwirkende Kostenregelungen bleiben möglich, wenn alle betroffenen Wohnungseigentümer ausdrücklich zustimmen. Ohne diese Einstimmigkeit gelten Kostenänderungen nur für künftige Abrechnungszeiträume.
Welche Paragraphen des WEG werden geändert?
Der Entwurf ändert § 16 Absatz 2 WEG (Kostenverteilung) und ergänzt § 19 WEG um einen neuen Absatz 3 (zeitliche Wirkung von Kostenbeschlüssen).
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