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- Möblierungszuschlag gesetzlich auf 1 Prozent des Zeitwerts pro Monat begrenzt
- Indexmieten in angespannten Lagen ab 3 Prozent Inflation nur noch hälftig erhöhbar
- Schonfrist bei Mietrückständen gilt künftig auch für ordentliche Kündigung
Hintergrund
Angebotsmieten in den 14 größten deutschen Städten haben sich laut dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) von 2010 bis 2024 durchschnittlich verdoppelt und sind allein zwischen 2022 und 2024 um über 20 Prozent gestiegen. Ein Drittel aller Mieterhaushalte wendet laut dem Fünften Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 2024 mindestens 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Bruttokaltmiete auf. Der Anteil möbliert und befristet angebotener Wohnungen in Großstädten hat sich zwischen 2012 und 2024 von 15 auf 30 Prozent verdoppelt, die Angebotsmiete in diesem Segment stieg von rund 15 auf 27 Euro pro Quadratmeter. Der Bundesrat hat in seiner 1066. Sitzung am 12. Juni 2026 zu dem Entwurf Stellung genommen und die Bundesregierung gebeten, im weiteren Verfahren auch stärkere Anreize für Vermietende zu schaffen.
- +20 % Mieten 2022–2024 — Angebotsmieten in den 14 größten deutschen Städten stiegen laut BBSR allein in diesen zwei Jahren um über 20 Prozent.
- 30 % Anteil möblierter Angebote — In großen Großstädten hat sich der Anteil möbliert-befristeter Mietwohnungen seit 2012 von 15 auf 30 Prozent verdoppelt.
- 20.000 Euro neue Wertgrenze — Die Grenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren wird von 10.000 auf 20.000 Euro je Wohnung angehoben, was rund 200.000 Fälle jährlich betrifft.
- Ersparnisse ca. 3,1 Mio. Euro jährlich — Allein durch die Ausweitung des vereinfachten Modernisierungsverfahrens werden Vermieter um schätzungsweise 3,1 Millionen Euro jährlich entlastet.
- 1/3 aller Mieterhaushalte — wendet laut Wohngeld- und Mietenbericht 2024 mindestens 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für die Bruttokaltmiete auf.
Im Detail
Die Bundesregierung teilt die Auffassung des Bundesrates, dass die Wohnungswirtschaft großen Herausforderungen gegenübersteht.
— Gegenäußerung der Bundesregierung, BT-Drs. 21/6807, Anlage 3
Millionen Mieter in deutschen Großstädten zahlen heute bis zu doppelt so viel Miete wie noch vor 15 Jahren. Laut dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sind die Angebotsmieten in den 14 größten Städten von 2010 bis 2024 im Schnitt um 100 Prozent gestiegen — allein zwischen 2022 und 2024 um über 20 Prozent. Mit der Mietrecht-Reform, die die Bundesregierung am 1. Juli 2026 als Gesetzentwurf (BT-Drs. 21/6807) in den Bundestag eingebracht hat, soll die Mietpreisbremse schärfer greifen und bestehende Schutzlücken geschlossen werden.
Was gilt aktuell?
Die Mietpreisbremse gilt seit 2015 in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten und begrenzt die Anfangsmiete auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie hat jedoch praktische Schwachstellen: Bei möblierten Wohnungen muss der Möblierungszuschlag bisher weder im Mietvertrag ausgewiesen noch seiner Höhe nach begrenzt werden. Bei Indexmietverträgen gilt die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete — spätere Erhöhungen nach Verbraucherpreisindex sind unbegrenzt möglich. Und bei ordentlichen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs gibt es bislang keine Schonfrist: Die zweimonatige Nachzahlungsmöglichkeit greift nach geltendem Recht nur bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung.
Mietpreisbremse: Möblierungszuschlag wird gedeckelt
Künftig soll der Möblierungszuschlag gesetzlich auf maximal 1 Prozent des geschätzten Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände pro Monat begrenzt werden. Für vollmöblierte Wohnungen gilt eine vereinfachte Pauschalvermutung von bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete. Entscheidend ist: Vermieter müssen den Zuschlag vor Vertragsschluss unaufgefordert offenlegen. Tun sie das nicht, gilt die Wohnung rechtlich als unmöbliert — mit erheblichen Folgen für die zulässige Miethöhe. Hintergrund: Laut BBSR hat sich der Anteil möbliert-befristeter Mietangebote in Großstädten seit 2012 von 15 auf 30 Prozent verdoppelt, die Mieten lagen dabei im Berliner Medianwert rund doppelt so hoch wie bei unmöblierten Wohnungen.
Indexmiete: Kappungsgrenze ab 3 Prozent Inflation
Die Mietrecht-Reform sieht eine neue Kappungsgrenze für Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnlagen vor: Übersteigt die Jahresinflation den Wert von 3 Prozent, darf nur die Hälfte des darüber hinausgehenden Teils auf die Miete umgelegt werden. Bei einer Inflation von 5 Prozent bedeutet das eine maximale Mieterhöhung von 4 Prozent. Die Landesregierungen können die betroffenen Gebiete per Rechtsverordnung für jeweils höchstens fünf Jahre festlegen. Die Kappungsgrenze gilt auch für bestehende Indexmietverträge — Mieter, die in den vergangenen Jahren solche Verträge abgeschlossen haben, sollen damit rückwirkend besser geschützt werden.
Schonfrist gilt künftig auch bei ordentlicher Kündigung
Bisher konnten Mieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch vollständige Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage abwenden. Eine gleichzeitig hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung blieb hingegen wirksam — ein vom Bundesgerichtshof selbst als Wertungswiderspruch bezeichneter Zustand (BGH, VIII ZR 91/20). Diese Lücke schließt die Mietrecht-Reform: Die Schonfristregelung wird auf ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs übertragen. Die Schutzwirkung gilt jedoch nur einmalig pro Mietverhältnis, um einen Kreislauf aus Kündigungen und Nachzahlungen zu vermeiden. Von der Reform sind besonders Mieter in finanziell angespannten Lebenslagen betroffen — ein Drittel aller Mieterhaushalte gibt laut Wohngeld- und Mietenbericht 2024 mindestens 30 Prozent des Nettoeinkommens für die Bruttokaltmiete aus.
Entlastung für Kleinvermieter: Modernisierungsgrenze auf 20.000 Euro
Private Kleinvermieter können das vereinfachte Verfahren zur Berechnung von Modernisierungsmieterhöhungen künftig bei Investitionen bis zu 20.000 Euro je Wohnung nutzen — bisher lag die Grenze bei 10.000 Euro. Die Anhebung trägt der allgemeinen Baukostenentwicklung Rechnung: Die alte Grenze war seit Einführung am 1. Januar 2019 unverändert. Laut Gesetzentwurf profitieren davon rund 200.000 Fälle jährlich, die Entlastung für die Wirtschaft wird auf rund 3,1 Millionen Euro jährlich beziffert.
Weitere Regelungen der Mietrecht-Reform
Das Gesetz enthält zudem Klarstellungen zur Kurzzeitvermietung: Der Ausnahmetatbestand für Vermietungen zum vorübergehenden Gebrauch — der Mieterschutzvorschriften außer Kraft setzt — gilt künftig grundsätzlich nur für Mietverhältnisse bis zu sechs Monaten (mit Verlängerungsmöglichkeit auf acht Monate bei besonderem Bedarf). Darüber hinaus wird der Übergang von Mietverhältnissen bei Veräußerungen zwischen Miteigentümern in § 566 BGB klargestellt sowie die Datenerhebung für qualifizierte Mietspiegel durch Zugang zu Grundstücksadressdaten der Grundsteuerbehörden erleichtert. Der Bundesrat hat in seiner 1066. Sitzung am 12. Juni 2026 Stellung genommen und mehr Gestaltungsspielräume für Kleinvermieter angemahnt. Die Bundesregierung hält in ihrer Gegenäußerung am Entwurf fest und verweist auf flankierende Maßnahmen wie die BauGB-Novelle und die Aufstockung der Sozialen Wohnraumförderung. Das laufende Gesetzgebungsverfahren ist im Zusammenhang mit der generellen Wohnungspolitik zu sehen, die auch den Beschlüssen der Ministerpräsidentenkonferenz zur Kommunalentlastung sowie dem Energieeffizienzgesetz folgt.
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Betroffen sind vor allem Mieter in Ballungszentren mit angespannten Wohnungsmärkten — insbesondere Bezieher möblierter Wohnungen (laut Schlussbericht möbliertes Wohnen bis zu 14 Prozent aller Miethaushalte), Inhaber von Indexmietverträgen sowie Mieter, die vorübergehend in Zahlungsverzug geraten. Private Kleinvermieter werden durch die Anhebung der Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren auf 20.000 Euro entlastet.
Reaktionen im Parlament
Der Bundesrat hat in seiner 1066. Sitzung am 12. Juni 2026 Stellung genommen. Er stimmt dem Ziel zu, die Situation auf dem Mietmarkt zu verbessern, mahnt aber einen ausreichenden Ausgleich zwischen Mietenden und Vermietenden an. Insbesondere bittet er darum, im weiteren Verfahren Anreize für die Schaffung neuen Wohnraums zu stärken und bürokratische Hemmnisse für Kleinvermieter zu vermeiden. Die Bundesregierung hält in ihrer Gegenäußerung an dem Entwurf fest und verweist auf bereits beschlossene flankierende Maßnahmen wie den „Bau-Turbo“, die BauGB-Novelle und die Aufstockung der Sozialen Wohnraumförderung auf bis zu 5,5 Milliarden Euro für die Programmjahre 2028 und 2029.
Der Gesetzentwurf wurde am 1. Juli 2026 in den Bundestag eingebracht. Nun stehen die Zuweisung in die zuständigen Ausschüsse, die parlamentarische Beratung sowie abschließend die Abstimmung im Plenum des Bundestages aus. Da es sich um bürgerliches Recht handelt, bedarf das Gesetz nach Artikel 74 Absatz 1 Nummer 1 Grundgesetz keiner Zustimmung des Bundesrates. Teile des Gesetzes (§§ 549, 556d, 556g BGB) sollen erst am ersten Tag des vierten auf die Verkündung folgenden Monats in Kraft treten, um Vermietern eine Übergangsfrist zu gewähren; alle übrigen Regelungen treten am Tag nach der Verkündung in Kraft.
- Mietpreisbremse
- Regelung im BGB (§§ 556d ff.), nach der die Miete bei Neuabschluss eines Mietvertrags in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen darf.
- Indexmiete
- Mietvertrag, bei dem sich die Miethöhe an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts orientiert und entsprechend angepasst werden kann.
- Schonfrist
- Zeitraum von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage, innerhalb dessen Mieter rückständige Miete vollständig nachzahlen können, um eine Kündigung unwirksam werden zu lassen.
Was ändert sich beim Möblierungszuschlag?
Vermieter dürfen künftig maximal 1 Prozent des geschätzten Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände pro Monat als Möblierungszuschlag verlangen. Außerdem müssen sie den Zuschlag vor Vertragsschluss unaufgefordert offenlegen — tun sie das nicht, gilt die Wohnung als unmöbliert.
Was ändert sich bei Indexmietverträgen?
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf eine Indexmieterhöhung, die 3 Prozent jährlich übersteigt, nur noch zur Hälfte auf die Miete aufgeschlagen werden. Bei 5 Prozent Inflation ist demnach maximal eine Mieterhöhung von 4 Prozent möglich.
Was gilt bei der Schonfrist nach Kündigung?
Bisher galt die zweimonatige Schonfrist zur Nachzahlung von Mietrückständen nur bei fristloser Kündigung. Künftig gilt sie einmalig auch bei ordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzugs — Mieter können so den Wohnungsverlust noch abwenden.
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