- Verluste von 60 bis 90 Prozent der Kaufsumme bei Bauträgerinsolvenz möglich
- Bundesregierung hat für 7 von 17 Fragen keine Daten
- Reform des Bauträgervertragsrechts noch nicht abgeschlossen
Hintergrund
Über die Hälfte des Wohnungsneubaus in Deutschland wird über Bauträger abgewickelt. Dabei zahlen Käufer in der Regel Abschläge nach Baufortschritt, erwerben das Eigentum aber erst nach Fertigstellung. Die 95. Konferenz der Justizministerinnen und Justizminister stellte im Juni 2024 fest, dass die bestehenden Regelungen — insbesondere die Makler- und Bauträgerverordnung und das BGB — keine ausreichende Absicherung für den Insolvenzfall bieten. Der Deutsche Baugerichtstag sprach sich bei einer Sondersitzung im Januar 2026 ebenfalls klar für eine Verbesserung des Verbraucherschutzes aus. Im Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD für die 21. Legislaturperiode ist eine Prüfung besserer Schutzregelungen unter Randnummer 2789 festgehalten.
- 60–90 % der Erwerbssumme — Schätzung verlorener Abschlagszahlungen bei Bauträgerinsolvenz laut Verbandsrückmeldung an das BMJV.
- 10–25 % der ausstehenden Fertigstellungskosten — geschätzte Mehrkosten nach Bauträgerinsolvenz; bei frühen Bauphasen noch höher.
- 50.000–100.000 Euro — alternative Schätzung der Mehrkosten für die Fertigstellung nach einer Bauträgerinsolvenz (zweiter Verband).
- 10 von 17 Fragen — so viele Fragen der Kleinen Anfrage konnte die Bundesregierung mangels Datenlage nicht oder nur teilweise beantworten.
Im Detail
Wir prüfen, wie wir Verbraucher beim Immobilienkauf besser vor Insolvenz des Bauträgers schützen.
— Koalitionsvertrag CDU, CSU, SPD, 21. Legislaturperiode, Randnummer 2789, zitiert in BT-Drs. 21/8018
Wer eine Neubauwohnung oder ein Haus über einen Bauträger kauft, trägt ein erhebliches finanzielles Risiko: Gerät das Unternehmen während der Bauphase in die Insolvenz, sind bereits geleistete Abschlagszahlungen oft zu großen Teilen verloren. Nach Verbandsschätzungen, die das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) im Rahmen einer eigenen Abfrage erhalten hat, können Käufer bis zu 60 bis 90 Prozent der Erwerbssumme verlieren. Hinzu kommen Mehrkosten für die Fertigstellung, die nach Verbandsangaben zwischen 10 und 25 Prozent der noch ausstehenden Fertigstellungskosten betragen — ein anderer Verband schätzt 50.000 bis 100.000 Euro. Die Bundesregierung selbst betont, diese Zahlen nicht verifizieren zu können.
Bauträgerinsolvenz: Was gilt aktuell?
Das geltende Recht — insbesondere die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und das Bürgerliche Gesetzbuch — regelt zwar, zu welchen Bauabschnitten Abschläge fällig werden, bietet im Insolvenzfall aber keinen vollständigen Schutz. Käufer werden im Insolvenzverfahren als einfache Gläubiger behandelt und erhalten häufig nur eine geringe Insolvenzquote. Zugleich können sie — anders als bei normalen Werkverträgen — nicht frei kündigen: Das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts hat die freie Kündigung und die Kündigung aus wichtigem Grund ausdrücklich vom Bauträgervertrag ausgenommen. Die 95. Konferenz der Justizministerinnen und Justizminister hat im Juni 2024 Schutzlücken festgestellt; der Deutsche Baugerichtstag sprach sich im Januar 2026 bei einer Sondersitzung für eine Verbesserung des Verbraucherschutzes aus.
Datenlage der Bundesregierung: weitgehend leer
Die Drucksache 21/8018 zeigt eine auffällige Lücke in der Datenbasis: Auf zehn der siebzehn Fragen der Grünen-Fraktion antwortet die Bundesregierung, ihr lägen keine eigenen Erkenntnisse vor. Das Statistische Bundesamt (Destatis) erhebt zwar jährlich die Zahl der eröffneten Insolvenzverfahren bei Bauträgern — die Daten sind für die Jahre 2008 bis 2025 abrufbar — erfasst aber nicht, wie viele Verbraucher betroffen waren, wie viele Wohneinheiten im Bau steckten oder welche finanziellen Folgen die Insolvenzen hatten. Auch die BMJV-eigene Abfrage bei Ländern und Verbänden hat laut Drucksache ergeben, dass kaum belastbares Datenmaterial vorliegt. Die Bundesregierung räumt ein, dass die Beantwortung der Fragen daher nur in Teilen möglich ist.
Reform des Bauträgervertragsrechts: Prüfung läuft
Im Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD für die 21. Legislaturperiode heißt es unter Randnummer 2789: „Wir prüfen, wie wir Verbraucher beim Immobilienkauf besser vor Insolvenz des Bauträgers schützen.“ Konkrete Reformschritte stehen noch aus. Das BMJV verweist auf eine in der 19. Legislaturperiode entwickelte Arbeitsgruppe, die ein Modell erarbeitet hat: Danach müsste ein Bauträger entweder alle Abschlagszahlungen des Käufers vollständig absichern oder erst nach Fertigstellung Bezahlung verlangen. Diesen Vorschlag will die Bundesregierung auf Basis der laufenden Abfrageergebnisse erneut prüfen. Einen Zeitplan für einen Gesetzentwurf nennt die Drucksache nicht.
Auch die Frage, ob Erwerbergemeinschaften bei Bauträgerinsolvenzen durch besondere Beschluss- oder Finanzierungsregelungen handlungsfähiger gemacht werden sollen, lässt die Bundesregierung offen: Die internen Prüfungen seien noch nicht abgeschlossen. Das gilt ebenso für die Einführung eines gesetzlichen Rückabwicklungsrechts im Insolvenzfall. Aktuell ist dieses Recht — anders als bei normalen Werkverträgen — im Bauträgervertragsrecht ausdrücklich ausgeschlossen, weil eine einseitige Kündigung des werkvertraglichen Teils als unvereinbar mit dem Gesamtkonzept des Bauträgervertrags gilt (BT-Drs. 18/8464, Seite 72).
Besonders problematisch ist die Situation laut Drucksache bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen mit anschließender Sanierung. Als Beispiel nennt die Anfrage die Hedera Bauwert GmbH in Berlin, bei der Eigentümer teils seit Jahren auf die Übergabe ihrer Wohnung warten. Auch hierzu liegen der Bundesregierung keine eigenen Erkenntnisse vor. Für Verbraucher und Käufer bedeutet das: Ein verlässlicher gesetzlicher Schutz vor dem Verlust von Abschlagszahlungen bei Bauträgerinsolvenz existiert derzeit nicht — und ein Reformgesetz ist nicht in Sicht. Die Drucksache 21/8018 vom 14. September 2026 dokumentiert diesen Stand.
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Betroffen sind Immobilienkäufer, die Neubauwohnungen oder Häuser über Bauträger erwerben und dafür Abschlagszahlungen leisten — insbesondere Käufer von Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. Besonders vulnerabel sind Erwerber, die sich während der Bauphase zusätzlich zur Miete Zwischenfinanzierungskosten leisten müssen. Auch Mieter in noch nicht fertiggestellten oder sanierten Gebäuden können mittelbar von verschleppten Bauprojekten betroffen sein.
Die Bundesregierung weicht bei zehn von siebzehn Fragen aus, indem sie auf fehlende statistische Erhebungen verweist. Zu Reformvorhaben antwortet das BMJV mit dem Hinweis auf laufende Prüfungen, ohne Zeitpläne oder konkrete Gesetzentwürfe zu nennen.
Die Anfrage ist mit der Antwort des BMJV vom 14. September 2026 formal abgeschlossen. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz wertet derzeit die Rückmeldungen seiner Abfrage bei Ländern und Verbänden aus. Ob und wann ein Gesetzentwurf zur Reform des Bauträgervertragsrechts vorgelegt wird, ist laut Drucksache 21/8018 noch offen.
- Bauträger
- Ein Unternehmen, das Grundstücke kauft, darauf Gebäude errichtet und diese an Käufer verkauft — oft bereits während der Bauphase gegen Abschlagszahlungen.
- Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
- Regelt unter anderem, zu welchen Zeitpunkten und in welcher Höhe Bauträger Abschlagszahlungen von Käufern verlangen dürfen.
- Insolvenzquote
- Der Anteil einer Forderung, den ein Gläubiger im Insolvenzverfahren tatsächlich ausgezahlt bekommt — meist deutlich unter 100 Prozent.
Was passiert, wenn mein Bauträger während des Baus pleitegeht?
Käufer erhalten im Insolvenzfall oft nur eine geringe Insolvenzquote und müssen das Gebäude teils zu deutlich höheren Kosten selbst fertigstellen oder fertigstellen lassen.
Wie hoch können Verluste bei einer Bauträgerinsolvenz sein?
Laut einer Verbandsrückmeldung an das BMJV gehen Experten von verlorenen Abschlagszahlungen in Höhe von häufig 60 bis 90 Prozent der Erwerbssumme aus; Mehrkosten bei der Fertigstellung werden auf 10 bis 25 Prozent der noch ausstehenden Kosten geschätzt, ein weiterer Verband nennt 50.000 bis 100.000 Euro.
Plant die Bundesregierung ein Gesetz zum Schutz von Immobilienkäufern?
Die Prüfungen innerhalb der Bundesregierung sind laut BT-Drs. 21/8018 noch nicht abgeschlossen; das BMJV wertet derzeit eine Abfrage bei Ländern und Verbänden aus.
Dieser Beitrag bezieht sich auf BT-Drs. 21/8018 und gibt den Inhalt der Drucksache zusammenfassend wieder. Die inhaltliche Verantwortung liegt beim jeweiligen Verfasser der Drucksache. Der Beitrag spiegelt nicht notwendigerweise die Meinung des Seitenbetreibers wider.
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