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- 16,1 Millionen Mietwohnungen in der Hand privater Kleinvermieter
- Über 60 % der Kleinvermieter erzielen weniger als 7.500 Euro Gewinn pro Jahr
- Energetischer Sanierungsbedarf trifft Kleinvermieter mit über 25 Mrd. Euro jährlich
Hintergrund
Private Kleinvermieter dominieren den deutschen Mietwohnungsmarkt: Drei Viertel von ihnen vermieten laut IW-Vermieterreport 2026 höchstens zwei Wohnungen, häufig zur Altersvorsorge oder zum Vermögenserhalt. Zugleich wachsen die Anforderungen durch energetische Sanierungspflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz und dem Wärmeplanungsgesetz. Das Institut der deutschen Wirtschaft schätzt den jährlichen Investitionsbedarf für energetische Sanierungen des gesamten Wohngebäudebestands auf über 70 Milliarden Euro; auf private Vermieter entfallen rechnerisch mehr als 25 Milliarden Euro davon. Gleichzeitig dürfen Vermieter nach § 559 Abs. 1 BGB nur noch 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen.
- 16,1 Millionen Wohnungen — stellen private Vermieter und damit 64,4 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestands in Deutschland (IW, 2025).
- Über 60 % — der privaten Vermieter erzielen einen Jahresgewinn (vor Steuern) von weniger als 7.500 Euro; rund 9 Prozent schreiben Verluste (IW, Daten für 2022).
- Mehr als 25 Mrd. Euro — jährlicher Sanierungsinvestitionsbedarf, der rechnerisch auf private Vermieter entfällt (IW-Schätzung).
- –5,6 Prozentpunkte — so stark sank der Anteil privater Vermieter in den sieben größten Metropolen zwischen 2011 und 2022 (bundesweit: –1,5 Prozentpunkte).
- 77 % der privaten Vermieter — besitzen höchstens zwei vermietete Wohnungen (58 % eine, 19 % zwei).
Im Detail
Rund 5,5 Millionen private Vermieter stellen mit etwa 16,1 Millionen Wohnungen 64,4 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestands in Deutschland.
— Vorbemerkung BT-Drs. 21/8091, mit Verweis auf Institut der deutschen Wirtschaft, 2025
Private Kleinvermieter tragen den deutschen Mietwohnungsmarkt: Rund 5,5 Millionen von ihnen stellen laut Institut der deutschen Wirtschaft (IW, 2025) etwa 16,1 Millionen Wohnungen — das entspricht 64,4 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestands. Gleichzeitig schwindet ihr Anteil, besonders in Großstädten, während Sanierungspflichten und Regulierungskosten steigen. Vor diesem Hintergrund hat die AfD-Fraktion am 22. September 2026 die Kleine Anfrage BT-Drs. 21/8091 eingereicht und stellt der Bundesregierung 17 Fragen zur Datenlage, zur Förderpolitik und zu möglichen Entlastungsmaßnahmen.
Was gilt aktuell für private Kleinvermieter?
Eine gesetzlich einheitliche Definition des Kleinvermieters existiert in Deutschland nicht. Statistisch gilt als privater Vermieter jede Wohnung im Eigentum einer oder mehrerer Privatpersonen — im Unterschied zu Wohnungsunternehmen und Genossenschaften. Typischerweise handelt es sich um die vermietete Eigentumswohnung, das geerbte Elternhaus oder die Einliegerwohnung. 58 Prozent der privaten Vermieter besitzen laut IW-Vermieterreport 2026 nur eine einzige vermietete Wohnung, weitere 19 Prozent besitzen zwei. Damit vermieten rund drei Viertel aller privaten Vermieter höchstens zwei Wohnungen — häufig zur Altersvorsorge oder zum Vermögenserhalt.
Die Ertragslage dieser Gruppe ist oft schmal: Über 60 Prozent erzielen einen Jahresgewinn vor Steuern von weniger als 7.500 Euro, rund 9 Prozent schreiben sogar Verluste (IW-Daten für 2022). Gleichzeitig dürfen Vermieter nach § 559 Abs. 1 BGB bei energetischen Modernisierungen nur noch 8 Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umlegen — die Modernisierungsumlage wurde damit gegenüber früheren Werten abgesenkt.
Sanierungsdruck trifft Kleinvermieter besonders hart
Das IW schätzt den jährlichen Investitionsbedarf für energetische Sanierungen des gesamten Wohngebäudebestands auf mehr als 70 Milliarden Euro. Entsprechend dem Bestandsanteil privater Vermieter entfallen davon rechnerisch über 25 Milliarden Euro auf diese Gruppe. Anforderungen aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und dem Wärmeplanungsgesetz erhöhen den Investitionsdruck zusätzlich. Die AfD-Anfrage fragt deshalb konkret, welche Investitionskosten je Wohnung die Bundesregierung diesen Regelungen zugrunde gelegt hat und wie viele Wohnungen privater Kleinvermieter von energetischen Sanierungs- und Austauschpflichten betroffen sind.
Parallel dazu erkundigt sich die Anfrage nach der Inanspruchnahme der Bundesförderprogramme: Wie viele Anträge privater Vermieter wurden in den Jahren 2021 bis 2025 in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) und den Vorgängerprogrammen bewilligt? Und: In welcher Höhe wurden Zuschüsse, Kredite und Tilgungszuschüsse gewährt — aufgeschlüsselt nach Programm, Jahr und Vermietergröße?
Rückzug der Kleinvermieter — besonders in Metropolen
Bundesweit sank der Anteil privater Vermieter am Mietwohnungsbestand zwischen 2011 und 2022 um 1,5 Prozentpunkte (von 65,9 auf 64,4 Prozent). In den sieben größten Metropolen betrug der Rückgang sogar 5,6 Prozentpunkte. Die Anfrage fragt nach den Ursachen dieses überdurchschnittlichen Rückgangs in Großstädten sowie danach, an welche Erwerbergruppen ausscheidende Kleinvermieter ihre Wohnungen veräußern — insbesondere, zu welchem Anteil an institutionelle oder börsennotierte Wohnungsunternehmen. Dieser Trend ist wohnungspolitisch relevant, weil der Marktaustritt kleinteiliger privater Anbieter das Angebot bezahlbarer Mietwohnungen verringert und Konzentrationsprozesse auf dem Wohnungsmarkt begünstigen kann.
Regulierung und Folgenabschätzung für Kleinvermieter
Neben den energetischen Anforderungen thematisiert die Kleine Anfrage auch die Auswirkungen mietrechtlicher Regelungen: Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen sowie die CO₂-Kostenaufteilung zwischen Mieter und Vermieter belasten laut Fragestellung die Ertragslage. Die AfD fragt, ob die Bundesregierung eine gesonderte Folgenabschätzung dieser Regelungen speziell für private Kleinvermieter durchgeführt hat und ob gezielte steuerliche oder regulatorische Entlastungen geplant sind. Die Bundesregierung hat auf diese Fragen noch nicht geantwortet; die Drucksache dokumentiert den Stand der eingegangenen Anfrage.
Wie sich staatliche Förderprogramme auf einzelne Eigentümergruppen auswirken, zeigt auch das Beispiel der E-Auto-Prämie 2026, bei der ebenfalls die Zielgruppengenauigkeit öffentlicher Förderung diskutiert wird.
Weiterlesen:
Betroffen sind rund 5,5 Millionen private Kleinvermieter in Deutschland sowie die Mieter der von ihnen angebotenen rund 16,1 Millionen Wohnungen. Besonders spürbar ist der Rückgang des privaten Mietwohnungsangebots in Großstädten, wo der Marktaustritt von Kleinvermietern das ohnehin knappe Wohnungsangebot weiter verringern kann.
Die Kleine Anfrage (BT-Drs. 21/8091) ist am 22. September 2026 beim Deutschen Bundestag eingegangen und wurde an das Bundeskanzleramt zugeleitet. Die Bundesregierung soll die Fragen schriftlich beantworten; die Antwort wird als neue Drucksache veröffentlicht.
- Modernisierungsumlage
- Regelung im BGB (§ 559), die Vermietern erlaubt, einen Teil der Kosten energetischer oder anderer Modernisierungen auf die Jahresmiete umzulegen — derzeit maximal 8 Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr.
- Kleinvermieter
- Gesetzlich nicht einheitlich definiert; statistisch gilt als privater Vermieter jede Wohnung im Eigentum einer Privatperson. In der Regel handelt es sich um Eigentümer mit einer bis wenigen Wohnungen.
- Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
- Förderprogramm des Bundes, das Zuschüsse und zinsgünstige Kredite für energetische Sanierungen und Neubauten bereitstellt, vergeben über KfW und BAFA.
Wie viele Mietwohnungen halten private Kleinvermieter?
Laut Institut der deutschen Wirtschaft (2025) halten rund 5,5 Millionen private Vermieter etwa 16,1 Millionen Wohnungen, was 64,4 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestands entspricht.
Wie ertragreich ist die Vermietung für Kleinvermieter?
Über 60 Prozent der privaten Vermieter erzielen laut IW-Daten (2022) einen Jahresgewinn vor Steuern von weniger als 7.500 Euro; rund 9 Prozent schreiben sogar Verluste.
Was ist die Modernisierungsumlage und wie hoch ist sie?
Die Modernisierungsumlage erlaubt Vermietern, Kosten energetischer Sanierungen auf die Miete umzulegen — derzeit sind gemäß § 559 Abs. 1 BGB maximal 8 Prozent der Kosten pro Jahr auf die Jahresmiete umlegbar.
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