- Share Deals kosten Bundesländer rund 1 Mrd. Euro Steuer jährlich
- Berlin verlor allein bei Vonovia-Übernahme über 1 Mrd. Euro
- Grüne fordern anteiliges Modell nach niederländischem Vorbild
Hintergrund iDieser Beitrag bezieht sich auf BT-Drs. 21/6646 und gibt den Inhalt der Drucksache zusammenfassend wieder. Die inhaltliche Verantwortung liegt beim jeweiligen Verfasser der Drucksache. Der Beitrag spiegelt nicht notwendigerweise die Meinung des Seitenbetreibers wider.
Das Grunderwerbsteuergesetz sieht vor, dass beim Kauf von Immobilien Steuer anfällt — laut § 1 Abs. 1 GrEStG grundsätzlich bei jeder Eigentumsübertragung. Seit der Föderalismusreform 2006 legen die Bundesländer den Steuersatz selbst fest, die Gesetzgebungskompetenz liegt jedoch beim Bund. Eine Reform des Gesetzes im Jahr 2021 senkte die Schwelle für Share Deals von 95 auf 90 Prozent — die vollständige Steuerfreiheit blieb aber bestehen. Das kommunale Finanzierungsdefizit erreichte 2025 laut Destatis mit 31,9 Mrd. Euro einen Rekordstand. Der Bundesrechnungshof verwies im April 2026 darauf, dass die Schließung von Gerechtigkeitslücken im Steuersystem einen substanziellen Beitrag zur Haushaltskonsolidierung leisten könnte.
- ~1 Mrd. Euro jährlich — Steuerausfälle der Bundesländer durch Share Deals (laut DIW, 07.07.2021)
- Über 1 Mrd. Euro — Steuerausfall Berlins allein durch die Vonovia-Übernahme von Deutsche Wohnen (2021 und 2024 zusammen)
- Mehr als ein Drittel aller großen Wohnungstransaktionen zwischen 1999 und 2019 ohne Grunderwerbsteuerzahlung wegen Share Deals
- 31,9 Mrd. Euro — kommunales Finanzierungsdefizit im Jahr 2025 (Rekordstand laut Destatis)
- 3,5 bis 6,5 Prozent — Grunderwerbsteuersatz je nach Bundesland für reguläre Immobilienkäufe
Im Detail
Die grunderwerbsteuerliche Ausnahmeregelung für „Share Deals“ ist mit den Grundsätzen der Gleichmäßigkeit der Besteuerung nicht vereinbar, sozialpolitisch falsch und wegen der damit einhergehenden Wettbewerbsverzerrungen wirtschaftlich ineffizient.
— Begründung BT-Drs. 21/6646
Immobilienkonzerne zahlen beim Erwerb großer Wohnungsbestände oft keine Grunderwerbsteuer — Privatpersonen hingegen schon. Diese Ungleichheit will die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen mit dem Antrag BT-Drs. 21/6646 vom 23. Juni 2026 beenden. Laut Drucksache entgehen den Bundesländern durch sogenannte Share Deals jährlich rund 1 Mrd. Euro an Steuereinnahmen.
Wie Share Deals die Grunderwerbsteuer umgehen
Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sieht vor, dass beim Kauf von Immobilien Steuer anfällt — je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Eine Familie, die ein Haus für 500.000 Euro in Berlin kauft, zahlt demnach 30.000 Euro Grunderwerbsteuer. Große Immobilienunternehmen nutzen stattdessen Share Deals: Sie kaufen nicht die Immobilie direkt, sondern Anteile an der Gesellschaft, der die Immobilie gehört. Solange weniger als 90 Prozent der Gesellschaftsanteile erworben werden, fällt nach aktueller Rechtslage keine Grunderwerbsteuer an. Bei mehr als einem Drittel aller großen Wohnungstransaktionen zwischen 1999 und 2019 wurde laut Antrag auf diesem Weg keine Steuer gezahlt.
Was gilt aktuell?
Eine Reform des Grunderwerbsteuergesetzes im Jahr 2021 senkte die Schwelle von 95 auf 90 Prozent (§ 1 Abs. 2a ff. GrEStG). Die vollständige Steuerfreiheit unterhalb dieser Schwelle blieb jedoch bestehen. Die Grünen-Fraktion konstatiert in der Drucksache, dass diese Reform die Zielsetzung — Steuerumgehung zu verhindern — verfehlt habe. Als besonders markantes Beispiel nennt die Begründung die Übernahme von Deutsche Wohnen durch Vonovia: Dem Land Berlin seien allein durch diese Transaktion in den Jahren 2021 und 2024 zusammen über 1 Mrd. Euro an Grunderwerbsteuer entgangen. Beim Verkauf des Sony Centers in Berlin wären 66 Mio. Euro fällig gewesen, beim Frankfurter Eurotower entgingen dem Land Hessen 29 Mio. Euro.
Share Deals Reform: Was die Grünen fordern
Der Antrag fordert die Bundesregierung auf, einen Gesetzentwurf vorzulegen, der die Grunderwerbsteuer anteilig zur Beteiligungsquote erhebt — und zwar grundsätzlich bei jeder Übertragung von Gesellschaftsanteilen. Als Vorbild dient ein niederländisches Modell: Kauft ein Immobilienunternehmen 10 Prozent eines anderen, wären 10 Prozent der Grunderwerbsteuer fällig; bei 89,9 Prozent entsprechend 89,9 Prozent. Diese Ausgestaltung als Wertdurchgriffsmodell würde auch von Kapitalgesellschaften gehaltene Immobilien erfassen. Laut Drucksache ließen sich so schätzungsweise 1 Mrd. Euro an Steuermehreinnahmen generieren.
Der Antrag steht im Zusammenhang mit der angespannten Haushaltslage: Der Bund rechnet laut Steuerschätzung vom Mai 2026 mit jährlich rund 10 Mrd. Euro weniger Steuereinnahmen, den Bundesländern fehlen 8,7 Mrd. Euro. Das kommunale Finanzierungsdefizit erreichte 2025 mit 31,9 Mrd. Euro einen Rekordstand. Die Grünen-Fraktion sieht in der Schließung von Gerechtigkeitslücken im Steuersystem einen wenig umstrittenen Beitrag zur Haushaltskonsolidierung — und verweist dabei auch auf den Bundesrechnungshof, der im April 2026 in diese Richtung argumentierte. Ähnliche Überlegungen zur steuerlichen Behandlung von Immobiliengewinnen verfolgt die Fraktion auch mit dem Antrag zur Abschaffung der Spekulationsfrist bei der Immobiliensteuer.
Benachteiligung von Familien und Mietern
Die Drucksache betont die sozialpolitische Dimension: Privatpersonen — insbesondere junge Familien auf der Suche nach Wohneigentum — zahlen die volle Grunderwerbsteuer und sind gegenüber Immobilienkonzernen strukturell benachteiligt. Gleichzeitig fördere die Steuerfreiheit von Share Deals die Konzentration von Wohnungsbeständen bei wenigen großen Marktteilnehmern, was den Mietpreisdruck in Ballungszentren erhöhe. Auch vor dem Hintergrund steigender Immobilienpreise und der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt sieht die Fraktion Handlungsbedarf. Der Zusammenhang zwischen Wohnkosten und öffentlicher Haushaltslage zeigt sich auch in aktuellen Debatten wie der Diskussion um geplante Wohngeld-Kürzungen.
Die Gesetzgebungskompetenz für die Grunderwerbsteuer liegt beim Bund — die Einnahmen fließen jedoch den Bundesländern zu. Die Fraktion sieht die Bundesregierung daher in der Pflicht, das bestehende Ungleichgewicht durch eine Reform des GrEStG zu beheben. Der Antrag wurde von Katharina Dröge und Britta Haßelmann sowie der gesamten Grünen-Fraktion unterzeichnet. Weitere wirtschaftspolitische Anträge der aktuellen Wahlperiode werden im Überblick unter Aus den Ausschüssen – KW26/2026 dokumentiert.
Weiterlesen:
- Immobiliensteuer: Grüne wollen Spekulationsfrist abschaffen
- Hubertz‘ Wohngeld-Streichung muss sofort gestoppt werden
- Wirtschaftsreform: AfD fordert Steuerreform und Kernenergie
Betroffen sind vor allem Bundesländer und Kommunen, denen durch Share Deals jährlich rund 1 Mrd. Euro an Grunderwerbsteuereinnahmen entgehen. Für Privatpersonen und junge Familien, die Wohneigentum erwerben wollen, entsteht eine strukturelle Benachteiligung gegenüber Immobilienkonzernen. Mieterinnen und Mieter in Ballungszentren sind indirekt betroffen, da die Konzentration von Wohnungsbeständen bei Großinvestoren den Mietpreisdruck erhöht.
B’90/Die Grünen: Die Fraktion hat mit der Drucksache 21/6646 auch auf den bestehenden Antrag zur Immobilienbesteuerung hingewiesen — ein ähnliches Thema behandelt der Grünen-Antrag zur Abschaffung der Spekulationsfrist bei der Immobiliensteuer.
Der Antrag wurde am 23. Juni 2026 eingebracht und ist in das parlamentarische Verfahren eingegangen. Als nächste Schritte stehen die Zuweisung an den zuständigen Ausschuss sowie die Ausschussberatung an. Anschließend entscheidet das Plenum des Bundestages über Annahme oder Ablehnung.
- Share Deal
- Beim Share Deal werden nicht Immobilien direkt, sondern Gesellschaftsanteile an immobilienhaltenden Unternehmen gekauft. Unterhalb bestimmter Schwellenwerte fällt dabei keine Grunderwerbsteuer an.
- Grunderwerbsteuer
- Steuer auf den Erwerb von Grundstücken und Immobilien in Deutschland. Der Satz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
- Asset Deal
- Beim Asset Deal wird die Immobilie selbst direkt gekauft — dabei fällt die volle Grunderwerbsteuer an. Diese Form ist für Privatpersonen die Regel.
Was sind Share Deals bei Immobilien?
Bei einem Share Deal kauft ein Unternehmen nicht die Immobilie selbst, sondern Anteile an der Gesellschaft, die die Immobilie hält. Solange weniger als 90 Prozent der Anteile übernommen werden, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Wie viel Grunderwerbsteuer zahlen Privatpersonen?
Je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises — beim Kauf eines Hauses für 500.000 Euro in Berlin oder Frankfurt sind das jeweils 30.000 Euro.
Was schlagen die Grünen konkret vor?
Die Grunderwerbsteuer soll anteilig zur erworbenen Beteiligungsquote anfallen — nach niederländischem Vorbild bereits ab einem Erwerb von 10 Prozent der Anteile.
Dieser Beitrag bezieht sich auf BT-Drs. 21/6646 und gibt den Inhalt der Drucksache zusammenfassend wieder. Die inhaltliche Verantwortung liegt beim jeweiligen Verfasser der Drucksache. Der Beitrag spiegelt nicht notwendigerweise die Meinung des Seitenbetreibers wider.
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